买房子的进展 4
July 3, 2009
之前有个报价被屋主拒绝。我们开价ＲＭ１８０Ｋ，屋主决定不卖，也没有告诉我们想要卖多少钱。
２个星期前，我在报章看到同一区的某个单位报价ＲＭ１９５Ｋ。
结果我们２个人，分别被不同的Ａｇｅｎｔ带我们参观这个Ｕｎｉｔ。后来才得知是同一个单位。
屋主这次要价ＲＭ１８５Ｋ。看来他们是急着要卖的。由于屋子的问题，不容易吸引买家，我们决定站稳ＲＭ１８０Ｋ的价格。目前就等待屋主考虑。
经过参观，我们相信这家房子需要２０Ｋ来翻新和购买家私、电器。
购买的手续费要花ＲＭ１０Ｋ。所以总成本大约是ＲＭ２１０Ｋ。
银行估价大约是ＲＭ２００Ｋ，借贷ＲＭ１８０Ｋ。
目前同样单位的成交价大约是ＲＭ２３０Ｋ－ＲＭ２４０Ｋ。
租金是ＲＭ１２００－ＲＭ１４００
取平均ＲＭ１３００。
管理费加杂费，每月ＲＭ２００。
借贷３０年，利率４％，每个月供款ＲＭ８６０。
每月正现金流＝ ＲＭ２６０
借贷３０年，利率５％，每个月供款ＲＭ９６６。
每月正现金流＝ ＲＭ１５４
借贷３０年，利率６％，每个月供款ＲＭ１０８０。
每个月正现金流＝ ＲＭ２０
这项投资的特点是安全空间比较大。
即使ＢＬＲ上涨到８％（借贷利率是BLR-2% = 6% ），租金还是可以维持正数的现金流。
所以，我们坚持报价RM180K。
5 Comments Leave a Comment
1.
kenneth | July 6, 2009 at 4:29 PM
嗨tan81,我一直都有读你的部落格，我对leverage很兴趣，我的问题是，以我所见，你都买二手产业，为什么不买刚launch的产业呢？有时，刚launch的产业也有很好的投资回酬。虽然你不可能立即有return,但一旦完成，那产业的价钱就会期很多。。这只是我的愚见，想听听您的想法。。
2.
tan81 | July 7, 2009 at 11:21 PM
投资，最顾忌的，就是不了解自己的投资。
我投资房产的目的，是为了取得现金流。
所以出租是我的投资收入来源。
新的房子，你可以如何确定租金？
新的房子，你真的可以确定它在未来的售价吗？
3.
kenneth | July 7, 2009 at 11:47 PM
我所说的新房产业当然是要看地点，比如附近的轻快铁，商店等等。。这都将会决定产业的租金与售价，但不会像你所说的“确定”。
对我来说，新的或二手的，都有它自己的回酬率。
对于二手房产，通常你是怎么得知那产业要卖呢？如果是我，我不熟悉的产业与地点，我是不会有兴趣的。
4.
tan81 | July 8, 2009 at 12:29 AM
多数通过Agent。
只要有几个相熟的Agent，就可以了。
有时看到一些荒废的房子，也可以叫Agent 去探查屋主的意愿。
在自己要调查的那一带多走动，也有可能遇到邻居，而了解到那一家房子要卖。
5.
kenneth | July 8, 2009 at 11:38 PM
谢谢。。 新产业，我可以通过上网，报章等等，现在我知道怎样寻得二手房产了。。
可不可以也分享分享您所买的房子呢？可以有个借镜注意注意。。。
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